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Imposta di registro: il bonus prima casa si perde se – in caso di separazione – l’immobile, acquistato in costanza di matrimonio, viene trasferito prima della decorrenza di cinque anni dal rogito?

Poco dopo il matrimonio hai acquistato un piccolo appartamento. Trattandosi della tua prima casa, hai potuto usufruire, all’atto della firma del rogito, dell’agevolazione fiscale prevista dalla legge per chi si trova nella tua stessa condizione e che ti ha consentito di risparmiare sulle tasse da versare all’erario. Hai avuto un notevole risparmio di imposta. Ma il notaio, all’epoca, ti ha anche avvisato: «per cinque anni, non puoi vendere», a meno che non compri subito un altro immobile da adibire anch’esso ad abitazione principale.

Ora però ti chiedi se si può intestare la casa alla moglie o al figlio prima di 5 anni e quali rischi, in tal caso, si corrono. Hai intenzione infatti di separarti e, negli accordi, è previsto il trasferimento della proprietà dell’appartamento in questione alternativamente o a tuo figlio o alla tua ex moglie.

Bonus prima casa: quale risparmio?

L’agevolazione fiscale sull’acquisto della prima casa consente:

• a chi compra da una ditta: di pagare l’Iva al 4% e non al 10% o, per gli immobili di lusso, al 22%, come invece previsto per i casi normali. In più l’imposta di registro, ipotecaria e catastale sono in misura fissa pari a 200 euro ciascuna;
• a chi compra da privato: di pagare l’imposta di registro al 2% e non al 9% come di norma. In più l’imposta catastale e ipotecaria sono, in misura fissa, pari a 50 euro ciascuna.

Per usufruire del bonus prima casa, tuttavia, è necessario rispettare determinate condizioni:

• non si deve possedere un’altra casa nello stesso Comune di quello ove si trova l’immobile da acquistare. In caso contrario, l’immobile va ceduto (venduto o donato) prima del nuovo rogito;
• non si deve possedere un’altra casa, in qualsiasi parte d’Italia, per la quale è stato già sfruttato il bonus prima casa. In caso contrario, l’immobile va ceduto (venduto o donato) entro 12 mesi dal nuovo rogito;
• si deve trasferire la residenza nel Comune (e non necessariamente nella esatta via) ove si trova la nuova casa acquistata entro 18 mesi dal rogito; in alternativa bisogna avere, all’interno dello stesso Comune, lo studio o il luogo di lavoro;
• la nuova casa non deve essere di lusso.

Si può vendere la casa prima di cinque anni?

Chi ha acquistato una casa può venderla quando vuole. Fa parte dei suoi diritti di proprietario. Tuttavia se, all’atto dell’acquisto, ha usufruito delle agevolazioni fiscali meglio note come bonus prima casa, egli ha l’obbligo di non vendere prima di cinque anni. Se lo fa deve versare allo Stato le imposte che, al primo rogito, gli erano state scontate più una sanzione pari al 30% delle imposte stesse.

Il contribuente può evitare però tali “catastrofiche” conseguenze (che, in termini economici, possono avere una ricaduta di diverse migliaia di euro), solo se, entro un anno dalla vendita della prima casa, compra o riceve in donazione un altro immobile che deve adibire – in tempi ragionevoli – a propria abitazione principale.

Entro l’anno deve essere firmato il contratto definitivo di compravendita; non è sufficiente il solo compromesso (che, di per sé, non vale a trasferire la proprietà del bene).

La Cassazione ha più volte detto che non si perde il bonus prima casa se, con la separazione, si cede l’immobile all’ex moglie o al figlio anche senza bisogno di acquistarne un altro entro un anno. Ma ciò solo a condizione che tale trasferimento sia effettuato in attuazione dell’accordo di separazione consensuale, omologato dal tribunale.

Lo scopo della norma che prevede la decadenza dai benefici fiscali in caso di vendita della prima casa entro i primi cinque anni è quella di impedire manovre speculative. Tale finalità è tuttavia esclusa quando il trasferimento della titolarità dell’immobile è una conseguenza della separazione. Difatti, tale tipo di cessione non costituisce una forma di “cessione” dell’immobile rilevante ai fini della decadenza dall’agevolazione, bensì una forma di utilizzazione del bene per una migliore sistemazione dei coniugi separati oppure di tutela dei diritti successori del figlio.

Tale principio è stato ribadito dalla sentenza in commento della Ctp di Ravenna. I giudici lombardi hanno infatti ricordato che, in tema di imposta di registro, l’agevolazione prima casa non viene persa nell’ipotesi in cui – in caso di separazione – l’immobile, acquistato in costanza di matrimonio, venga trasferito prima della scadenza di cinque anni dal rogito e senza aver acquistato un nuovo bene nell’anno.

In buona sostanza, il marito non subisce alcuna sanzione fiscale se, nell’atto di separazione con l’ex moglie, si accorda per intestare a quest’ultima o al figlio la casa acquistata prima di cinque anni addietro, e senza necessità di comprare un altro immobile (cosa che sarebbe per lui certamente più difficoltosa economicamente).

È la legge stessa  a stabilire che il contribuente che si separa, trasferendo la nuda proprietà dell’immobile in cui conserva il diritto di abitazione, non decade dai benefici prima casa se aliena il bene prima dei cinque anni dall’acquisto, senza acquistare altro immobile entro un anno, a patto che nell’accordo di separazione sia stato assunto tale obbligo di alienazione.

Il trasferimento della proprietà in sede di separazione legale avviene, peraltro, senza la percezione di alcun corrispettivo e non costituisce atto di donazione. Del resto tutti gli atti dei giudizi di separazione e divorzio sono esenti da imposta di registro .

La decisione è conforme a un consolidato orientamento di merito e della Cassazione anche se, sul punto, non sempre i funzionari del Fisco sono d’accordo.

L’accordo che prevede la cessione della casa al figlio con la separazione dei coniugi è piuttosto ricorrente. Da un lato, infatti, il marito già sa che la casa verrà comunque assegnata all’ex moglie finché il figlio non sarà autonomo e che, anche dopo tale momento, questi in quanto erede avrà diritto a una parte del suo patrimonio. Dall’altro lato difficilmente la madre accetta il rischio che il proprio ex marito, risposandosi, possa distrarre i beni acquistati durante il matrimonio dalla quota di legittima del figlio.

Articolo visto sul sito: La legge per tutti