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Casa o altro immobile in comunione: come si regolano i diritti dei comproprietari (eredi, coniugi, acquirenti) che vantano gli stessi diritti sul bene.

Hai una casa in comproprietà con alcuni familiari. Sin dall’inizio sono affiorati numerosi problemi nella gestione del bene: alcuni vorrebbero venderlo subito, altri invece preferiscono aspettare offerte più vantaggiose. Anche l’utilizzo dell’immobile è spesso controverso: non potendo essere abitato contemporaneamente da tutti i comproprietari, bisogna trovare un accordo che li soddisfi. In ultimo c’è il capitolo spese che pone in perenne conflitto chi vorrebbe tenere l’abitazione in perfetto stato di manutenzione e chi invece preferisce risparmiare. Insomma, le liti sono all’ordine del giorno. In questo quadro così complicato urge conoscere quali sono i diritti sull’immobile in comproprietà. Diritti a cui corrispondono, in capo agli altri contitolari, i correlativi doveri. Un po’ come parlare di salite e discese dove all’una coincide sempre l’altra.

Immobile in comunione: cosa comporta? 

Quando si dice che un immobile è in comunione significa che i proprietari sono più di uno. La proprietà viene divisa per quote ideali, ossia per percentuali. Non ci sono quindi tante proprietà su distinte parti dell’immobile: ogni singola quota si estende sull’intero bene. Ne consegue il dovere di ciascuno di riconoscere anche i coesistenti diritti degli altri comproprietari, che convivono con il proprio sul medesimo bene.

Le quote possono essere uguali o meno. Ad esempio, in presenza di una madre e due figli, eredi del proprietario dell’immobile, la prima avrà il 50% della proprietà, mentre il residuo 50% viene diviso tra i due figli (ciascuno dei quali avrà il 25%). Nel caso invece di due coniugi in regime di comunione dei beni, la comproprietà è divisa per quote uguali (50% a testa).

La comproprietà di un immobile può scaturire da diverse situazioni. Quella più frequente è l’eredità: quando l’unico proprietario decede e lascia, al suo posto, più eredi, questi acquistano tutti una quota in comproprietà sull’immobile, che è pari alla quota di eredità ad essi spettante (per legge o testamento).

Un’altra ipotesi è la comunione legale tra coniugi: quella che si instaura per legge al momento delle nozze, salvo che la coppia opti per il regime di separazione dei beni. La comunione è quindi automatica e vi ricadono tutti i beni acquistati durante il matrimonio. Di conseguenza entrambi i coniugi acquistano il 50% della proprietà del bene. In caso di separazione e divorzio, i beni in comunione andranno divisi in parti uguali.

Un’ultima ipotesi in cui si verifica la comunione è quando c’è un accordo tra vari soggetti che decidono di acquistare insieme lo stesso bene. Pensa, ad esempio, a due fratelli che scelgono di comprare una casa al mare e di usarla metà dell’anno a testa. Oppure pensa anche a marito e moglie, in separazione dei beni, che tuttavia decidono di acquistare in comproprietà l’abitazione familiare. Un altro tipico caso di comunione volontaria è la multiproprietà.

Uso dell’immobile in comproprietà: diritti dei contitolari

Ciascun comproprietario può utilizzare l’immobile comune senza però impedire agli altri di farne uguale uso. Ciascuno deve osservare essenzialmente tre obblighi:

• non può impedire il contemporaneo utilizzo del bene agli altri comproprietario;
• non può alterare la destinazione d’uso del bene senza il consenso degli altri;
• non può pregiudicare il bene, distruggendolo o danneggiandolo.

Certi immobili possono essere utilizzati contemporaneamente, e in questo caso si pongono meno problemi per il rispetto del diritto degli altri comproprietari. Pensa a una villetta bifamiliare.

Se invece un bene non è utilizzabile contemporaneamente dai comproprietari il singolo può utilizzarlo (anche in via esclusiva) pur rispettando il diritto al pari uso degli altri.

Quando si parla di «pari uso» da parte dei comproprietari non si intende un «uso identico» e «contemporaneo» poiché ciò è spesso impossibile. Si pensi, ad esempio, all’utilizzo di un giardino per una festa: non c’è dubbio che ciascun comproprietario possa sfruttare l’area aperta per i propri invitati, ma ciò non significa occupare solo una quota dello spazio in modo da lasciare anche gli altri liberi di organizzare un ricevimento, nello stesso luogo, giorno ed ora. Sarebbe infatti inimmaginabile una cosa del genere. Quindi ben è possibile che, in una determinata circostanza, un comproprietario faccia dell’immobile un uso più intenso ed a proprio esclusivo vantaggio.

Il singolo comproprietario può utilizzare l’immobile finché non ponga in essere atti che ne impediscano definitivamente l’utilizzo altrui o finché i comproprietari non ne ritengano l’utilizzo eccedente, richiedendone quindi la cessazione. Si pensi al caso del comproprietario che occupa l’intera cantina con roba propria impedendo agli altri di fare altrettanto o che delinea con un recinto o un cordolo uno spazio destinato solo a sé. Diverso sarebbe se, per qualche notte, vi lasciasse parcheggiata la propria auto in attesa che il suo garage venga riparato.

In sintesi, per stabilire se l’uso più intenso da parte di un comproprietario venga ad alterare il rapporto di equilibrio fra i partecipanti non deve aversi riguardo all’uso concreto di detta cosa da altri in un determinato momento, ma di quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno.

Il singolo comproprietario che usa la cosa in modo tale da impedire, anche solo in astratto, il medesimo uso agli altri comproprietari, compie un atto illecito e dà diritto agli altri comproprietari di chiedere il pagamento di una indennità.

Ecco perché il modo migliore per evitare controversie è firmare un accordo con cui si preveda un uso rotatorio dell’immobile.

Lavori sull’immobile

Il comproprietario può fare lavori e modifiche all’immobile comune se ciò serve per il miglior godimento dello stesso, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di utilizzarlo. L’alterazione è vietata anche quando la modifica reca vantaggio agli altri comproprietari per l’intervenuto miglioramento del bene.

Le spese sostenute dal comproprietario per i lavori sull’immobile sono solo a suo carico e non può chiedere il rimborso agli altri a meno che fosse stato stabilito diversamente con un preciso accordo.

I lavori non possono alterare la destinazione dell’immobile, ad esempio trasformando un’abitazione in un negozio o in un ufficio oppure un giardino in un parcheggio per auto.

Amministrazione e spese

Tutti i comproprietari hanno diritto di partecipare all’amministrazione dell’immobile comune e hanno l’obbligo di concorrere alle relative spese per la gestione e conservazione.

Ciascun partecipante deve contribuire alle spese di ordinaria amministrazione, quelle cioè necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e alle spese deliberate dalla maggioranza salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto (v. dopo).

I comproprietari partecipano alle spese in base alla loro quota di proprietà e pertanto maggiore è la quota di comproprietà, maggiore è la parte di spesa che il singolo deve sostenere. Si può anche sottoscrivere un accordo per la divisione delle spese in modo differente rispetto alle quote.

Le spese di ordinaria amministrazione (ad esempio la sostituzione di una lampadina) possono essere sostenute anche da un solo comproprietario senza l’autorizzazione degli altri a cui però spetterà il rimborso secondo le rispettive quote. Poiché però non sono sempre definibili in modo certo le spese di ordinaria amministrazione è sempre meglio prima una consultazione.

La straordinaria amministrazione invece richiede l’unanimità per gli atti che comportano una perdita del diritto: si pensi alla volontà di vendere l’immobile o di darlo in affitto. Invece per quanto riguarda le innovazioni è richiesta la maggioranza qualificata che rappresenti almeno 2/3 del valore complessivo dell’immobile.

Come uscire dalla comproprietà

Nessuno può però essere costretto a una comproprietà che non vuole più: in quel caso può ricorrere singolarmente al giudice per chiedere la divisione del bene immobile. Il giudice valuta se è possibile dividerlo in natura altrimenti valuta soluzioni alternative: ad esempio la vendita della quota agli altri comproprietari, l’attribuzione dell’intero bene ad uno di questi con liquidazione agli altri delle relative quote o, in ultimo, la vendita all’asta dell’immobile con divisione del ricavato tra i vari comproprietari.

Tanto il marito quanto la moglie possono compiere singolarmente tutti gli atti di ordinaria amministrazione necessari od utili per la gestione dell’immobile comune. Al singolo coniuge spetta altresì la possibilità di agire in giudizio in rappresentanza della comunione in relazione alle controversie aventi ad oggetto materie che rientrano nell’ordinaria amministrazione. Gli atti di straordinaria amministrazione invece richiedono il consenso di entrambi (si pensi alla vendita). L’atto di straordinaria amministrazione avente ad oggetto immobili compiuto da un coniuge senza il necessario consenso dell’altro è annullabile.

I coniugi non possono uscire fuori dalla comunione se non con la separazione.

Articolo letto su: La legge per tutti