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Anche se si vuole vendere la casa prima dei termini di legge è possibile non subire le sanzioni acquistandone un’altra entro un anno.

Hai acquistato la tua prima casa solo qualche anno fa e già stai pensando di cambiarla. La famiglia è cresciuta e magari hai voglia di trasferirti in una zona della città meno inquinata. Le tue possibilità economiche ti consentono di vendere il precedente appartamento e, coi soldi, pagare la caparra e una buona parte del prezzo di uno più grande. Tuttavia ti sorge un dubbio: poiché, a suo tempo, hai usufruito del bonus prima casa, quando si può vendere il precedente immobile senza però subire sanzioni? Come ben sai, infatti, la casa acquistata con le agevolazioni fiscali non può essere venduta subito. Di tanto parleremo in questo articolo, spiegando quando si può vendere la casa acquistata con le agevolazioni fiscali.

Quando spetta il bonus prima casa

L’agevolazione fiscale prima casa (che – in caso di acquisto da costruttore – consente di versare l’Iva al 4% piuttosto che al 10% o – se si acquista da privato – fa scendere l’imposta di registro dal 9 al 2%) è subordinata a tre condizioni:

A) la casa da acquistare non deve essere accatastata A/1, A/8, A/9 (case di lusso) o A/10 (uffici);

B) la casa oggetto di acquisto deve essere ubicata:

• nel Comune in cui l’acquirente ha già la sua residenza (oppure nel quale egli stabilisca la propria residenza entro 18 mesi dalla data del rogito d’acquisto); oppure:
• nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività di lavoro o di studio; oppure:
• nel Comune in cui ha sede il datore di lavoro dell’acquirente, se si tratta di un acquirente trasferito all’estero per ragioni di lavoro; oppure:
• in qualsiasi Comune italiano, se si tratta di un acquirente cittadino italiano emigrato all’estero, che non abbia altre case sul territorio italiano;

C) l’acquirente non deve:

• essere titolare esclusivo (o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione (in proprietà o in usufrutto) nel territorio del Comune in cui è situata la casa oggetto di acquisto;
• essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione (in proprietà, in usufrutto, in nuda proprietà) acquistata dallo stesso acquirente o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”. Tuttavia, da gennaio 2016, se l’acquirente si trovi nella titolarità di un’altra abitazione, acquistata con l’agevolazione “prima casa”, è possibile compiere comunque un nuovo acquisto con l’agevolazione “prima casa”, ma a condizione che la casa già posseduta venga ceduta entro un anno dalla data del nuovo acquisto agevolato.

Dopo quanto tempo si può vendere la prima casa con il bonus?

Un’ultima condizione imposta dalla legge è il divieto di vendere la casa acquistato con l’agevolazione fiscale prima di 5 anni dalla data del rogito.

Se vendi la casa prima dei 5 anni perderai il beneficio fiscale e dovrai versare all’erario le imposte che, a suo tempo, non hai versato più una sanzione del 30% delle stesse imposte. Ad esempio, se hai acquistato da costruttore un appartamento A/2, pagando l’Iva al 4%, dovrai versare la restante parte dell’Iva che avresti dovuto pagare in assenza del bonus (che, per queste abitazioni, è del 10%), più il 30% di tale imposta a titolo di sanzione.

Come evitare le sanzioni se vuoi vendere la casa prima di cinque anni?

Chi vuol rivendere la casa prima dei 5 anni, ha un’alternativa per non pagare le sanzioni del 30%: entro un anno dalla vendita della prima casa è necessario acquistare un altro immobile o divenirne proprietari a seguito di donazione, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. In pratica la nuova casa dovrà sostituire la precedente come tetto della famiglia. Infatti, chi vende la casa acquistata con le agevolazioni ed entro 1 anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici «prima casa», ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

Attenzione: è necessario che, nell’anno, sia stato firmato il rogito del nuovo acquisto e non semplicemente il compromesso.

Posso dare in affitto la casa acquistata col bonus?

Se è vietato, prima di cinque anni, rivendere la casa acquistata col bonus, è sempre possibile invece darla in affitto anche prima di questo termine. Come infatti ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con una apposita circolare , il contribuente che, in un momento successivo a quello in cui ha goduto in sede di acquisto/realizzazione di un immobile con le caratteristiche di prima casa decidesse di darla in affitto lo potrà fare senza per questo decadere dalle agevolazioni di cui ha già goduto. Nel citato documento, l’Agenzia delle Entrate ha infatti chiarito che non costituisce causa di decadenza dalle agevolazioni “prima casa” godute in sede di acquisto la locazione dell’immobile in quanto, nella fattispecie citata, non si concretizza la perdita del possesso dell’immobile stesso che, invece, è condizione per perdere il bonus e versare al fisco l’imposta inizialmente non corrisposta.

Articolo visto su La legge per Tutti https://www.laleggepertutti.it/185858_bonus-prima-casa-quando-si-puo-vendere