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Prima casa: come e quando avere le agevolazioni fiscali e quanto si risparmia.

Agevolazioni prima casa: se ne sente parlare spesso come occasione di grande risparmio fiscale per chi intende acquistare un immobile destinato ad abitazione. Ma come funzionano le agevolazioni? In cosa consiste il bonus prima casa e come averlo?

Agevolazioni prima casa: cosa sono

Quando si acquista un’immobile, tra i costi da tenere in considerazione vi sono le imposte: imposta di registro per il rogito, imposta ipotecaria e catastale ed eventuale Iva.

Grazie alle agevolazioni prima casa, tutte le suddette imposte sono notevolmente ridotte, come di seguito evidenziato.

Se si acquista la prima casa da un privato o da un’impresa in esenzione Iva:

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2%
• imposta ipotecaria 50 euro
• imposta catastale 50 euro

Se si acquista la prima casa da un’impresa, con vendita soggetta a Iva:

• Iva ridotta al 4%
• imposta di registro 200 euro
• imposta ipotecaria 200 euro
• imposta catastale 200 euro

Agevolazioni prima casa: per quale casa

Affinché si possa beneficiare delle agevolazioni, l’immobile deve essere una prima casa. Attenzione, non bisogna confondere il concetto di prima casa con quello di unica casa o di abitazione principale.

È possibile, infatti, avere già (o aver avuto) degli immobili di proprietà in altri Comuni e acquistare una casa in un Comune in cui si trasferisce per la prima volta la residenza.

Vediamo allora più precisamente quali sono le condizioni richieste dalla legge affinché il contribuente possa beneficiare delle agevolazioni prima casa.

1. Innanzitutto non si devono possedere, nello stesso Comune, altri immobile idonei ad essere adibito ad abitazione, neppure in comunione con il coniuge;
2. Non si devono avere diritti di uso, usufrutto, abitazione su altri immobile nel medesimo Comune (discendenti per esempio da contratti di locazione o di comodato;
3. Non si deve essere già titolari, interamente o per quote, un altro immobile su tutto il territorio nazionale, per il quale siano già state utilizzate le agevolazioni prima casa.

Agevolazioni prima casa: come deve essere l’immobile

La prima casa, per poter rientrare nelle agevolazioni fiscali, deve appartenere ad una delle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazioni di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi)

Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione di lusso appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Agevolazioni prima casa: dove si deve trovare la casa

La legge richiede che l’abitazione da acquistare con le agevolazioni prima casa si trovi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza.

Se l’acquirente risiede in altro Comune, deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile, entro e non oltre 18 mesi dall’acquisto.

La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto. Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento.

Se il contribuente non trasferisce la residenza entro 18 mesi, decade dall’agevolazione fiscale e deve versare le maggiori imposte non pagate, oltre alle sanzioni irrogate dal Fisco.

In alternativa al requisito della residenza, la legge prevede comunque l’applicazione dei benefici prima casa se questa si trova:

• nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);
• nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro;
• nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero. La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’Aire o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.

Agevolazioni prima casa: se si hanno già altre case

Non può utilizzare le agevolazioni prima casa chi è già in possesso di altro immobile ad uso abitativo nello stesso Comune.

Tuttavia se l’immobile già posseduto non è idoneo all’uso abitativo (per esempio si tratta di un ufficio, uno studio o un negozio) è sempre possibile acquistare la prima casa con le agevolazioni.

Se invece l’immobile già posseduto si trova in un altro Comune, l’acquisto agevolato come prima casa è sempre possibile, purché il primo immobile non sia stato già acquistato con le agevolazioni.

In ogni caso, è bene ricordare che se l’immobile precedente viene venduto prima di cinque anni dall’acquisto, si decade definitivamente dalle agevolazioni fiscali a meno che non si riacquisti entro un anno una nuova abitazione, anche a titolo gratuito (per esempio per successione ereditaria).

Agevolazioni prima casa: come chiederle

Per avere le agevolazioni prima casa non occorre presentare una domanda o richiesta particolare. La volontà di accedere ai benefici fiscali deve essere manifestata al momento della redazione dell’atto di compravendita immobiliare. Il contribuente rende dunque un’apposita dichiarazione sostitutiva di certificazione in cui dichiara:

a) che l’immobile è ubicato nel territorio del comune dove ha la residenza, oppure dove si impegna a stabilire entro 18 mesi, dalla data di apertura della successione, la propria residenza, oppure dove svolge la propria attività;

b) di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile agevolato.

c) di non essere titolare, neppure per quote (anche in regime di comunione legale), su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione e nuda proprietà di altra casa di abitazione acquistata beneficiando delle agevolazioni fiscali “prima casa”.

d) che i locali trasferiti sono destinati ad abitazione non di lusso.

e) di essere a conoscenza che in caso di rivendita nel quinquennio successivo alla data di acquisizione, decadrà dalle concesse agevolazioni, a meno che entro un anno dall’alienazione non proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Agevolazioni prima casa: casi di decadenza

Il contribuente una volta ottenute le agevolazioni prima casa (sostanzialmente dietro propria dichiarazione), deve prestare attenzione a non perderle, in quanto, se vengono meno determinati requisti, rischia di dover pagare, non solo le imposte per intero ma anche le sanzioni.

I casi di decadenza delle agevolazioni prima casa sono i seguenti:

• mendacità delle dichiarazioni previste dalla legge, rese in sede di registrazione dell’atto: per esempio il contribuente dichiara falsamente di non avere altri immobili nello stesso Comune oppure che l’abitazione non è di lusso;
• mancato trasferimento della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto: tale causa di decadenza non si applica al personale Forze armate e delle Forze di polizia in quanto per tali soggetti, in virtù dei periodici cambiamenti della sede di lavoro, non è richiesta la condizione della residenza nel comune ove sorge l’unità abitativa.
• se l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire ad abitazione principale.

Articolo di M.Monteleone letto su la legge per tutti