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Dalla donazione alla vendita, dal fondo patrimoniale al trust: tutti i metodi che esistono per tutelare gli immobili di famiglia dai creditori.

La casa non è solo il luogo dove risiedono gli affetti più cari; in Italia è anche il fulcro degli investimenti di una generazione, a volte di due. In un Paese dove l’economia è sempre stata altalenante ed incerta, il mattone ha incarnato il metodo più sicuro per proteggersi dall’inflazione ed evitare investimenti ingannevoli. È chiaro che, dopo aver sostenuto un mutuo durato quasi metà vita lavorativa, ci si chieda come difendere la casa. Il primo nemico a cui si pensa non è certo il ladro o il terremoto, ma le ipoteche e i pignoramenti degli eventuali creditori. E, nell’arco di una generazione, le occasioni sono innumerevoli. Ad esempio l’ex moglie a seguito di una separazione, il fisco, i fornitori o i dipendenti dell’imprenditore, il cliente danneggiato dal professionista che chiede il risarcimento del danno, la finanziaria o la banca a seguito di un prestito. Ecco quindi che i mezzi di tutela della casa fioccano da tutte le parti, anche se il codice civile non parla mai di «difesa dai creditori»; né potrebbe mai farlo, atteso che il principio generale è quello secondo cui il debitore risponde delle obbligazioni contratte con tutti i suoi beni presenti e futuri. Dunque, chi si chiede come difendere la casa deve utilizzare degli strumenti leciti per uno scopo ulteriore rispetto a quello che è ad essi proprio. Si pensi alla donazione al figlio o al fondo patrimoniale. Ma procediamo con ordine e vediamo in che modo si può tutelare l’immobile di famiglia. Come vedremo a breve, i mezzi per proteggere legalmente la casa sono diversi a seconda del tipo di creditore. O meglio, nel caso in cui il creditore sia il fisco (Agenzia Entrate Riscossione) vi sono ulteriori sistemi – ancora più sicuri – per mettere al riparo il proprio investimento.

Come difendere la casa dai creditori privati

Il fondo patrimoniale

Storicamente il mezzo di tutela più utilizzato dagli italiani per proteggere la casa è stato il fondo patrimoniale. Può costituire il fondo patrimoniale solo una coppia sposata: esclusi i single e i conviventi. Si va dal notaio, si destina l’immobile ai bisogni della famiglia. Con la conseguenza che non lo si può più vendere se non c’è il consenso di entrambi i coniugi, cui è affidata l’amministrazione del bene stesso (la proprietà resta tuttavia in capo al precedente titolare). In più i frutti (come ad esempio gli eventuali canoni di affitto) devono essere destinati ai bisogni della famiglia (si pensi alle spese scolastiche dei figli). Il vantaggio del fondo patrimoniale è che tutti i beni in esso inseriti possono essere pignorati solo da una categoria di creditori: quelli sorti per obbligazioni necessarie ai bisogni della famiglia (ad esempio le spese di codominio, il fisco per le imposte sui redditi, i debiti di lavoro). Al contrario tutti i debiti per ragioni voluttuarie (ad esempio l’auto da corsa o il viaggio alle Maldive) o per scopi speculativi (un investimento) non devono destare preoccupazioni perché i relativi creditori non potranno mai pignorare la casa nel fondo.

Quali sono i vantaggi del fondo patrimoniale:

È a buon prezzo (circa mille euro per l’atto notarile) ed è piuttosto veloce (una sola “seduta” dal notaio, il quale provvederà poi a trascrivere l’atto nei pubblici registri e a margine dell’atto di matrimonio).

Quali sono gli svantaggi del fondo patrimoniale:

La Cassazione ha detto che non opera contro i debiti tributari relativi alle imposte sui redditi o sull’attività professionale o commerciale.

In più nel primo anno è “traballante”: basta che un creditore trascriva un pignoramento nei registri immobiliari nei successivi 12 mesi dalla trascrizione del fondo per poter pignorare la casa, senza bisogno di cause.

Negli ulteriori 4 anni rispetto al primo (quindi in tutto 5 anni) può essere esercitata l’azione revocatoria: il creditore che dimostra l’insufficienza di beni del debitore su cui soddisfarsi può rendere inefficace il fondo (in questo caso è necessaria l’azione) e poi pignorare l’immobile.

In ogni caso, anche dopo i primi cinque anni, come detto il fondo è attaccabile sempre quando alla base del debito vi è una spesa necessaria alla famiglia.

Il trust

Molto più complesso e costoso è il trust. È un istituto recente e di derivazione anglosassone. Si intesta la casa a un altro soggetto o a una società con il compito di gestire l’immobile e ritrasferirlo al precedente titolare dopo un determinato termine.

Quali sono i vantaggi del trust:

Consente di gestire, attraverso società fiduciarie, patrimoni molto grossi con buoni margini di certezza (sempre che non si tratti di società truffaldine).

Quali sono gli svantaggi del trust:

È costoso e anch’esso è revocabile nei primi cinque anni.

La donazione

C’è chi preferisce anticipare i tempi rispetto alla propria dipartita e inizia a intestare i propri beni ai figli, magari riservandosi l’usufrutto. Di sicuro la donazione è più conveniente rispetto al testamento: innanzitutto perché il carico fiscale viene calcolato sul valore attuale del bene e non su quello futuro che, al momento della successione, potrebbe essere superiore.

Fra l’altro la donazione e l’eredità scontano le stesse imposte. Si tenga conto che per le donazioni in linea retta (padre-figlio) non si pagano imposte fino a 1 milione di euro. Invece, nel caso in cui la donazione avvenga tra fratelli e sorelle, la franchigia è di 100.000 euro. Oltre tale importo, l’imposta è del 6%.

Nel caso di altri parenti fino al 4° grado, affini in linea retta e affini in linea collaterale fino al 3° grado, non c’è franchigia e l’imposta è del 6%.

Per tutti gli altri soggetti l’imposta è sempre dell’8%.

Quali sono i vantaggi della donazione:

Il bene resta in famiglia e finisce di solito nelle mani di chi sarebbe stato il futuro titolare in base ai rapporti ereditari. Le tasse sulla donazione, come detto, sono spesso inesistenti.

Quali gli svantaggi della donazione:

La donazione può essere sempre impugnata dagli eredi legittimari che ritengano di essere stati lesi nelle quote di legittima. Possono farlo entro 20 anni dalla trascrizione della donazione (se il donante è ancora in vita) o entro 10 dall’apertura della successione del donante.

La donazione può essere facilmente revocata dai creditori entro 5 anni se dimostrano che, a seguito della suddetta disposizione, il donante si è privato di una parte consistente dei propri beni e ha privato di garanzie i creditori.

Infine, anche la donazione, come il fondo patrimoniale, è nel primo anno aggredibile senza bisogno di revocatoria: basta che un creditore qualsiasi iscriva il pignoramento nei registri immobiliari nei 12 mesi successivi alla trascrizione della donazione stessa. Così facendo potrà aggredire la casa anche se già passata nella titolarità del donante.

La vendita

C’è chi preferisce vendere la casa (anche se spesso si tratta di una donazione simulata in quanto il corrispettivo è minimo). A volte il prezzo da pagare per il donatario è l’assistenza al donante vita natural durante.

Vantaggi della vendita:

Esercitare la revocatoria (comunque possibile nei primi cinque anni) è molto difficile in quanto è necessario dimostrare che l’acquirente fosse consapevole dello scopo di frodare i creditori.

Svantaggi della vendita:

L’immobile esce definitivamente dalla proprietà del donante, il quale tutt’al più può riservarsi l’usufrutto fino alla fine della propria vita e non essere così sfrattato.

Le imposte sono elevate, superiori di certo alla donazione.

Consiglio: vendita, donazione, trust o fondo patrimoniale?

Come visto, tanto la vendita, quando la donazione, il trust o il fondo patrimoniale sono sempre revocabili entro 5 anni. Ma la revocatoria è possibile solo se il debito è preesistente all’atto di disposizione. Non conta il momento in cui si viene messi in mora ma la nascita dell’obbligazione (ad esempio la firma del mutuo). Quindi è molto rischioso, se non inutile, fare un fondo patrimoniale o una donazione quando ormai è nato il debito. Per stare al riparo dalla azione revocatoria bisognerebbe agire quando si hanno i conti in regola.

Il vincolo di destinazione

Esiste poi il poco conosciuto vincolo di destinazione. Chiunque può destinare propri beniimmobili e mobili registrati allo scopo di realizzare di interessi meritevoli di tutela. L’interesse da perseguire ed a cui sono “destinati” i beni deve essere indicato nell’atto. È il caso in cui si ha un parente disabile. Ma anche questo vincolo è revocabile nei primi cinque anni. E non sempre è facile individuare uno scopo che appaia meritevole di tutela e non invece un artificio.

Come difendere la casa dal fisco

Tutte le regole che abbiamo appena detto valgono anche per il fisco quando agisce in esecuzione forzata (in tal caso, il soggetto agente è Agenzia Entrate Riscossione). Con una importante precisazione: oltre all’azione revocatoria, il debitore può rischiare una incriminazione per sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte (che è un reato) quando il debito è superiore a 50mila euro e riguarda Iva o imposte sui redditi.

Ci sono però degli ulteriori mezzi più prudenti per tutelarsi dall’esecuzione esattoriale. Come noto, l’attuale legge vieta il pignoramento (non già l’ipoteca) della prima casa. Con questo termine non si intende la «prima» casa in ordine temporale di acquisto, mal’unica casa. In altri termini il debitore non deve essere titolare di altri immobili. Per non essere pignorata la «prima casa» è necessario quindi che sia:

• l’unica di proprietà;
• sia adibita a civile abitazione;
• vi sia fissata la residenza;
• non sia accatastata A/8 e A/9 (ossia di lusso).

Quando invece si ha più di una casa o manca uno di questi requisiti la casa può essere pignorata ma solo a tali condizioni:

• il debito deve essere superiore a 120mila euro;
• prima deve essere iscritta ipoteca;
• dall’ipoteca devono essere passati almeno 6 mesi;
• la somma di tutti gli immobili del debitore non deve essere inferiore a 120mia euro.

Se il debitore, ad esempio, pagasse solo una parte del debito, in modo da far scendere la soglia a meno di 120mila euro eviterebbe così il pignoramento della casa senza commettere alcun illecito.

Potrebbe in teoria vendere il secondo immobile o rinunciare all’eredità che gli riconosca un’ulteriore casa o una porzione di una casa (così rendendo pignorabile anche quella familiare): ma in questi due casi la sua azione potrebbe essere considerata in frode alla legge e potrebbe essere oggetto di revocatoria.

Articolo visto su la legge per tutti:https://www.laleggepertutti.it/181597_come-difendere-la-casa