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Al di là di come è accatastata la casa, per l’agevolazione fiscale conta il piano urbanistico.

Sorpresa: chi ha comprato una casa accatastata come A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11 e, quindi, rientrante tra le categorie per le quali è ammesso il bonus prima casa, potrebbe non aver ugualmente diritto all’agevolazione fiscale se la zona ove è situato detto immobile è da ritenersi di lusso in base al piano urbanistico del Comune. Con la conseguenza che il contribuente dovrà, oltre che pagare le sanzioni all’Agenzia delle Entrate, corrispondere la differenza di imposta. È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza

In cosa consiste il bonus prima casa

Chi ha letto la nostra guida sull’agevolazione fiscale sulla prima casa (meglio conosciuto come «bonus prima casa») saprà che tale beneficio, consistente in un notevole risparmio di imposta:

• in caso di vendita soggetta ad Iva (perché effettuata da un’impresa costruttrice), l’aliquota ridotta è al 4% (invece del 10%; per gli immobili A/1, A/8 e A/9 l’Iva è al 22%). Ci sono poi l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e quella catastale, tutte nella misura fissa di 200 euro ciascuna;
• in caso di vendite soggette a imposta di registro (perché effettuata da privato), l’aliquota ridotta è al 2% (invece del 9%). C’è poi l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro e l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Su quali case è concesso il bonus

C’è poi da considerare che, insieme alle altre condizioni imposte dalla legge, è necessario che l’immobile acquistato coi benefici rientri in una delle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazioni di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Come si vede, restano esclusi solo gli immobili di lusso ossia quelli corrispondenti alle categorie catastali

• A/8 (abitazioni in ville)
• A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

Resta esclusa anche la categoria A/10, corrispondente a uffici e studi privati, poiché altrimenti ne resterebbe frustrata la finalità della norma di agevolare l’acquisto di immobili come abitazione.

Conta anche il piano urbanistico comunale

Con la sentenza in commento, la Cassazione ritiene che il bonus prima casa vada negato agli edifici che rientrano nella zona da ritenersi «di lusso» in base al piano urbanistico comunale; detti immobili, infatti, assumono di per sé prestigio per via dell’ambiente in cui sono collocati, a prescindere quindi dalle caratteristiche intrinseche di costruzione.

La Suprema Corte ha già chiarito in passato che, in tema di benefici fiscali per l’acquisto della prima casa, l’abitazione in zona qualificata dal piano urbanistico comunale (Puc) come destinata a “ville con giardino” deve essere ritenuta di lusso. E ciò al di là delle qualità dell’immobile e dalla relativa classificazione catastale. In base alla legge del 1969, infatti, conta la collocazione urbanistica che dà di per sé prestigio ai locali. Rilevano, in altri termini, non già le caratteristiche intrinseche all’edificio qualificato come “villa”, bensì l’ambiente ove è situato, il quale costituisce indice di particolare pregio e risulta quindi sufficiente, anche da solo, a qualificare la casa come “di lusso”.

Risultato: il proprietario che ha già acquistato con il bonus prima casa dovrà versare il residuo dell’imposta inizialmente pagata in modalità “scontata”. Senza contare le sanzioni.

Cosa fare prima di comprare casa

L’insegnamento che la sentenza vuole dare, prima di pagare l’aliquota ridotta del bonus prima casa, è di controllare non solo la categoria catastale dell’immobile da acquistare ma anche le previsioni del Puc del Comune (benché adottato in epoca successiva alla costruzione dell’immobile “incriminato”). Non rilevano invece le modifiche del Puc successive dell’acquisto della casa da parte del contribuente con il bonus.

In sintesi

Per ottenere il bonus prima casa è la destinazione urbanistica decisa dallo strumento di pianificazione territoriale adottato dal Comune. E ciò perché secondo la normativa sui benefici fiscali l’immobile inserito nella zona di lusso finisce per godere del prestigio derivante dall’ambiente circostante a prescindere dalle sue finiture e da altri elementi edilizi.

Articolo letto su La Legge per tutti: https://www.laleggepertutti.it/165898_zona-di-ville-e-di-lusso-niente-bonus-prima-casa